Prato è passata, in appena un quinquennio, da piazza secondaria dell’hinterland fiorentino a laboratorio dove si intrecciano domanda locale, flussi d’investimento estero – soprattutto asiatico – e i nuovi bisogni abitativi di una città in trasformazione. Il dato che meglio sintetizza il cambiamento è il prezzo medio di vendita: 2.262 €/m² a maggio 2025, massimo storico recente e +6,7 % su base annua . Un’evoluzione tutt’altro che lineare, fatta di frenate e rimbalzi, su cui hanno inciso prima i super-bonus fiscali, poi l’impennata dei tassi BCE e, negli ultimi mesi, il loro progressivo raffreddamento.
Prezzi di vendita: dal rallentamento al nuovo record
Dopo un 2022 brillante, il 2023 ha visto le transazioni provinciali cedere il 13,2 % sotto il peso di mutui più costosi, con il valore medio degli atti sceso da 189 mila a 172 mila € . A Prato città i prezzi non sono però arretrati: si sono semplicemente mossi di lato, oscillando fra 2.100 e 2.150 €/m². Da febbraio 2024 – minimo a 2.099 €/m² – è iniziata una nuova fase espansiva culminata nel picco odierno. La crescita nominale, poco sopra il 7 %, resta modesta se confrontata con l’inflazione edilizia degli ultimi due anni: in termini reali, il potere d’acquisto di chi compra oggi è ancora inferiore a quello del 2021. La dinamica, tuttavia, indica un sentiment tornato positivo grazie al miglioramento delle condizioni di credito e alla cronica scarsità di nuove costruzioni in città.
Il mercato delle locazioni: domanda forte, canoni in ascesa
L’impennata dei tassi ha convinto molte famiglie a rimandare l’acquisto, riversandosi sugli affitti. I canoni medi hanno toccato 11,53 €/m² (+2 % annuo) con punte a 12,90 €/m² nella zona Cafaggio-Grignano-Badie . Gli operatori parlano di un +20 % di domanda rispetto al 2022, mentre l’offerta si assottiglia perché gli inquilini faticano a trovare alternative più economiche e tendono a rinnovare i contratti in essere . Il risultato è la progressiva riduzione dei periodi di sfitto: un appartamento arredato si colloca in meno di tre settimane, contro il mese abbondante del 2023.
Zone calde e quartieri in risalita
La mappa dei valori conferma storiche gerarchie ma racconta anche nuove tendenze. La Castellina mantiene lo scettro con 2.667 €/m² in vendita; la “cintura verde” di Pietà-Stazione-Stadio segue a distanza con poco meno di 2.200 €/m². In fondo alla classifica restano Iolo-Casale e parte del Soccorso, attestate attorno a 1.980 €/m², ma proprio qui si registra la crescita percentuale più marcata, spinta da giovani coppie e small investor a caccia di rendimenti da locazione. Interessante anche il comportamento dell’area Mezzana-Zarini-Soccorso: prezzo medio 2.296 €/m² e canoni superiori a 11 €/m², sintomo di un riequilibrio tra valore capitale e reddito locativo – un mix che piace ai proprietari attenti al cash-flow .
Volumi e tempi di vendita: l’onda lunga dei tassi
Se i prezzi sono tornati a correre, i volumi rimangono sotto i picchi pre-pandemia. Il calo del 2023 ha lasciato in eredità un “magazzino” di domanda sospesa: nel 2024 le compravendite si sono stabilizzate e, nell’ultimo trimestre, sono cresciute del 9 % su base annua secondo Mediatori Group. La maggiore prudenza si riflette nei tempi di trattativa: oggi servono circa 20 giorni per chiudere l’accordo su un immobile arredato (erano 15 nel 2023) e 45 giorni per una casa vuota . Sono numeri comunque rapidi, spinti da un’offerta che rimane limitata.
Chi compra (e chi chiede il mutuo)
Il profilo dell’acquirente pratese si è fatto più giovane. La fascia 25-34 anni pesa ormai quasi un quarto delle transazioni, grazie ai mutui prima casa e al supporto familiare. L’80 % delle richieste in agenzia rientra nelle categorie “Buone” o “Vincolate”, ossia con mutuo potenzialmente sostenibile ma non sempre immediatamente erogabile. Da segnalare la forte incidenza di acquirenti cinesi e albanesi tra i non italiani: un trend consolidato che continua a sostenere il mercato anche nelle fasi di rallentamento.
Mutui: tasso fisso protagonista e surroghe in rimonta
Dopo il picco Irs dell’autunno 2023, le surroghe a tasso fisso sono tornate protagoniste, non solo per passare dal variabile al fisso ma per ridurre la rata fino al 20 % . L’importo medio erogato sfiora i 128 mila euro, con durata standard di poco superiore ai 25 anni. La diffusa preferenza per il fisso (97 % delle nuove erogazioni) offre maggiore prevedibilità e contribuisce a mantenere i tempi di delibera contenuti, fattore decisivo in un contesto di trattative lampo.
Commerciale e produttivo: cambiano le richieste
Lato business, la domanda si sta spostando da uffici di grande metratura verso magazzini e capannoni, spinta dal dinamismo dell’industria tessile e dal commercio online. Il centro storico resta penalizzato da ZTL e carenza di parcheggi, mentre aree come il Macrolotto attirano imprese alla ricerca di spazi flessibili. Questa polarizzazione – capannoni “caldi”, retail tradizionale in sofferenza – potrebbe influenzare anche il residenziale, generando nuova domanda di abitazioni nei quartieri limitrofi ai poli produttivi.
