Successioni e immobili a Prato: come gestire la vendita tra più eredi

La casa dei genitori a Prato, quella in cui siete cresciuti, adesso è di proprietà di tre fratelli: magari uno vorrebbe venderla subito, perché tenerla ferma costa e nessuno ci abita; uno ci è affezionato e preferirebbe aspettare; il terzo vive a Milano, viene a Prato due volte l’anno e vorrebbe soltanto che la questione si chiudesse senza litigi.

È la situazione di moltissime famiglie, e quasi sempre il problema non è il mercato: è mettersi d’accordo.

La risposta breve, quella che serve subito, è questa: per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari, senza eccezioni. Se anche uno solo non firma, la vendita dell’intero non si fa. 

Restano però tre alternative praticabili, percorsi molto diversi per costi, tempi e risultati.

In questo articolo vediamo prima gli adempimenti obbligatori, che vanno fatti comunque a prescindere da cosa deciderete; poi quali imposte si pagano davvero, cosa dice la legge quando i proprietari sono più di uno e, infine, le quattro strade possibili e il modo concreto di arrivare a un accordo scritto senza passare dal tribunale.

Una premessa onesta. Idee & Immobili è un’agenzia immobiliare: ci occupiamo di valutare, promuovere e vendere case, e di tenere insieme il dialogo tra più eredi. Non forniamo consulenza legale o fiscale e questo articolo non la sostituisce: serve a farvi arrivare preparati dal notaio o dal commercialista, non a fare a meno di loro. 

Prima di vendere: gli adempimenti obbligatori

C’è una parte che non si può saltare e che non dipende dalla strada che sceglierete: prima di poter vendere, l’eredità va sistemata dal punto di vista burocratico.

Il punto di partenza è quella che la legge chiama apertura della successione. Non si tratta di un atto che qualcuno compie, ma corrisponde semplicemente alla data del decesso. Da quel giorno iniziano a correre tutti i termini.

La dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è la comunicazione con cui si dice all’Agenzia delle Entrate chi sono gli eredi e cosa c’era nel patrimonio della persona mancata: immobili, conti correnti, titoli, quote societarie.

Non è il pagamento di un’imposta: è la fotografia da cui l’imposta viene poi calcolata. La confusione tra le due cose è il malinteso più frequente di tutta la materia.

Va presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione, esclusivamente per via telematica. Se nell’eredità c’è un immobile è sempre obbligatoria, anche quando non si deve versare un euro di imposta di successione.

Le imposte

Qui è cambiato qualcosa di importante, e vale la pena spiegarlo bene perché chi ha vissuto una successione qualche anno fa si aspetta una procedura diversa.

Prima, dopo aver presentato la dichiarazione, si aspettava l’Agenzia delle Entrate: era lei a fare i conti e a mandare un avviso di liquidazione con l’importo da pagare. Dal 1° gennaio 2025 non è più così. 

Con la riforma introdotta dal decreto legislativo 139 del 2024 si è passati all’autoliquidazione: il calcolo lo fa il contribuente (in realtà il professionista che vi assiste) e il versamento si esegue senza aspettare nessuna comunicazione.

Il termine per pagare è di 90 giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione.

Si può rateizzare, a condizione che l’importo superi i 1.000 euro. In quel caso si versa subito almeno il 20% entro quei 90 giorni, e il resto si distribuisce in 8 rate trimestrali, che possono diventare fino a 12 se l’imposta supera i 20.000 euro. Sulle somme dilazionate maturano gli interessi, e saltare l’acconto o una rata fa decadere dal beneficio.

La voltura catastale

Il catasto è il registro in cui ogni immobile è censito con i suoi dati e il nome di chi lo possiede. La voltura è l’aggiornamento di quel nome: finché non si fa, al catasto l’appartamento risulta ancora intestato alla persona mancata.

È un passaggio tecnico ma non rinviabile, perché un acquirente e la sua banca vogliono trovare i registri allineati. La buona notizia è che la voltura si può chiedere contestualmente alla dichiarazione di successione, evitando una pratica separata.

L’accettazione dell’eredità e la sua trascrizione

Essere erede non è automatico: l’eredità va accettata, e il diritto di farlo si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione.

L’accettazione può essere espressa, con un atto formale davanti al notaio, oppure tacita, quando si compie un atto che solo un erede potrebbe compiere, e vendere l’immobile è esattamente uno di questi atti. 

Nella pratica, per una vendita, è il notaio a curare la trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari al momento del rogito. Serve a rendere pubblica la catena dei passaggi di proprietà, perché chi compra deve poter risalire con certezza a come quell’immobile è arrivato nelle vostre mani.

Quali imposte si pagano?

L’imposta di successione funziona con due variabili: 

• la franchigia, la soglia sotto la quale non si paga nulla. 
• l’aliquota, la percentuale che si applica soltanto alla parte che supera quella soglia. 

Entrambe dipendono dal grado di parentela con la persona mancata, e (questo è il punto che cambia tutto) la franchigia si calcola per ciascun erede, non sul valore complessivo dell’eredità.

Chi riceve	Franchigia (per erede)	Aliquota sulla parte eccedente
Coniuge e parenti in linea diretta (figli, genitori, nipoti in linea diretta)	1.000.000 €	4%
Fratelli e sorelle	100.000 €	6%
Altri parenti fino al quarto grado e affini nei limiti di legge	Nessuna	6%
Tutti gli altri	Nessuna	8%
Erede con disabilità grave riconosciuta	1.500.000 €	Quella del proprio grado di parentela

Letta riga per riga, la tabella dice cose molto diverse tra loro. Un figlio che eredita dal genitore comincia a pagare l’imposta di successione solo oltre il milione di euro. Un fratello o una sorella hanno invece una franchigia dieci volte più bassa ma un’aliquota più alta, e nelle successioni tra fratelli senza figli l’imposta compare molto più facilmente. Per i parenti lontani e per chi non è parente la franchigia non esiste: si paga a partire dal primo euro ereditato.

L’imposta di successione, però, è solo una delle voci. Quando nell’eredità c’è un immobile si pagano in ogni caso altre due imposte legate alla sua trascrizione nei registri: l’imposta ipotecaria, pari al 2%, e l’imposta catastale, pari all’1%, entrambe con un minimo di 200 euro ciascuna.

Queste si calcolano sul valore catastale, che non corrisponde al prezzo di mercato ma ad un importo convenzionale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente fissato dalla legge (115,5 per la prima casa, 126 per le altre abitazioni) ed è solitamente più basso di quanto la casa valga davvero.

Su queste due imposte esiste però un’agevolazione che vale la pena conoscere prima di presentare la dichiarazione, perché dopo non si recupera. Se anche uno solo degli eredi ha i requisiti per l’agevolazione prima casa e li dichiara, imposta ipotecaria e catastale diventano fisse (200 euro ciascuna) sull’intero immobile, non soltanto sulla quota di chi ha quei requisiti. 

È una differenza che su un appartamento si misura in migliaia di euro, e dipende interamente da una domanda posta al professionista al momento giusto.

La vendita di una casa ereditata non genera plusvalenza

Chi vende un immobile comprato da meno di cinque anni può dover pagare un’imposta sul guadagno realizzato, la cosiddetta plusvalenza. Per gli immobili ricevuti in eredità questo non vale: infatti, l’articolo 67 del TUIR esclude espressamente dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione.

Significa che potete vendere la casa anche il mese successivo alla successione senza che si generi alcuna imposta sul guadagno, qualunque sia la differenza tra il valore dichiarato e il prezzo di vendita.

È una differenza sostanziale rispetto a una casa ricevuta in donazione, dove le regole sono diverse: lì i cinque anni si contano a partire dall’acquisto fatto a suo tempo da chi ha donato.

Più eredi, una sola casa: cosa dice la legge

Quando una casa viene ereditata da più persone nasce una comunione ereditaria: ciascuno è proprietario di una quota astratta dell’intero immobile (un terzo per uno, nel nostro esempio). Da questo principio discendono quattro conseguenze pratiche che conviene conoscere prima di cominciare qualsiasi discussione.

1. Per vendere l’intera casa serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.). Vendere l’immobile nella sua totalità è un atto che richiede l’accordo unanime dei comproprietari. Non esiste una maggioranza che possa imporre la vendita agli altri, nemmeno se è due contro uno. È il punto su cui si incagliano quasi tutte le situazioni difficili.
2. Ciascuno può disporre della propria quota (art. 1103 c.c.). Ogni erede è libero di vendere, donare o ipotecare la sua quota senza chiedere il permesso agli altri. Sulla carta è una via d’uscita; nella pratica è una via stretta, perché una quota indivisa interessa a pochissimi. Chi la compra non ottiene una casa in cui andare ad abitare: ottiene una comproprietà con persone che non conosce e che non hanno scelto lui. Il risultato è che le quote si vendono con sconti importanti, quando si vendono.
3. La divisione si può sempre chiedere (art. 713 c.c.). Nessuno è obbligato a restare in comunione per sempre: ogni coerede può domandare la divisione, e se non si trova un accordo può chiederla al giudice. È l’ultima spiaggia, e nella sezione successiva vediamo perché.
4. Se vendete la quota a un estraneo, gli altri eredi hanno la precedenza (art. 732 c.c.). È il diritto di prelazione tra coeredi, e funziona così: chi vuole cedere la propria quota a una persona esterna alla famiglia deve prima comunicarlo agli altri coeredi indicando il prezzo. Loro hanno il diritto di subentrare alle stesse condizioni. Se la comunicazione non viene fatta, i coeredi possono riscattare la quota direttamente dall’acquirente, anche a distanza di anni.

Le 4 strade quando gli eredi sono più di uno

Chiarito il quadro, le opzioni concrete sono quattro. Le prime tre si costruiscono intorno a un tavolo, la quarta davanti a un giudice.

Strada	Come funziona	Quando conviene	Il presupposto che non si può aggirare
1. Vendita congiunta dell’intero immobile	Tutti gli eredi firmano un unico mandato a un’agenzia, che vende la casa intera; il ricavato si divide secondo le quote	Quando nessuno vuole abitarci e l’obiettivo comune è monetizzare al meglio	L’accordo di tutti, almeno sul prezzo minimo
2. Un erede rileva le quote degli altri	Chi vuole tenere la casa liquida gli altri in denaro, con un atto notarile; spesso serve un mutuo	Quando uno degli eredi ci abita o ci vuole abitare	La disponibilità economica di chi resta e una valutazione credibile per tutti
3. Cessione della propria quota	Un singolo erede cede la sua quota a un coerede o a un terzo	Quando si vuole uscire dalla comproprietà e gli altri non vendono	Trovare un acquirente, e rispettare la prelazione se è un estraneo
4. Divisione giudiziale (art. 5 D.Lgs. 28/2010)	Si chiede al tribunale di sciogliere la comunione, dopo un passaggio obbligatorio in mediazione	Solo quando ogni tentativo di accordo è fallito	Tempi lunghi, spese legali e un risultato che nessuno controlla

Come arrivare a un accordo senza litigare

Nella nostra esperienza, i conflitti tra eredi nascono raramente da cattiva volontà. Nascono da due cose molto più banali: nessuno sa quanto vale davvero la casa, e nessuno ha messo per scritto chi fa cosa. Entrambe si risolvono prima di mettere l’annuncio online di vendita.

Partire da una valutazione che nessuno possa contestare

Quando il prezzo lo propone un erede, gli altri lo leggono come una posizione in una trattativa. Quando lo propone un terzo che non ha interesse né a gonfiarlo né a sgonfiarlo, diventa un dato su cui costruire.

Una valutazione seria si appoggia a due fonti diverse: 

• L’analisi comparativa di mercato confronta l’immobile con case simili per zona, metratura e stato che sono state vendute davvero, a prezzi di rogito e non a prezzi richiesti negli annunci. 
• Le quotazioni OMI sono le fasce di valore per zona pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate: sono una base ufficiale, ma tendono a essere conservative e vanno lette come un riferimento, non come un prezzo.

Se volete capire quali errori di prezzo frenano la vendita, ne abbiamo parlato nell’approfondimento sulla valutazione immobiliare a Prato.

Mettere per scritto mandato, prezzo minimo e spese

Il secondo passaggio è un mandato firmato da tutti gli eredi, non da chi si è fatto avanti per primo. E dentro quel mandato, due cifre concordate in anticipo: il prezzo di presentazione e il prezzo minimo sotto il quale nessuno è disposto a scendere, con il margine di trattativa entro cui l’agenzia può muoversi senza dover richiamare tre persone per ogni proposta.

Accanto a questo, le regole sul periodo che precede la vendita: chi anticipa l’IMU e le spese condominiali, come si ripartiscono le manutenzioni urgenti, e come si regola la posizione di chi eventualmente abita ancora nell’immobile. Sono conversazioni scomode da fare al momento giusto e velenose da fare dopo, con una proposta d’acquisto sul tavolo.

Sul resto del percorso di vendita (preparazione della casa, gestione delle visite, tempi) trovate il quadro completo nella guida su come vendere casa velocemente a Prato.

Se qualcuno vive lontano o all’estero

Non serve che tutti gli eredi siano fisicamente a Prato il giorno del rogito. Chi non può esserci rilascia una procura notarile a una persona di fiducia (spesso un altro erede) che firma al suo posto nei limiti indicati nella procura.

Chi vive all’estero può farla davanti al consolato italiano o davanti a un notaio del posto, con le formalità di legalizzazione previste. È un adempimento che richiede tempo: va avviato appena si decide di vendere, non quando l’acquirente c’è già.

Il ruolo dell’agenzia: un interlocutore unico e neutrale

Quando tra gli eredi la comunicazione è tesa, avere un unico interlocutore che parla con tutti cambia il clima più di quanto si immagini. È il ruolo che svolgiamo: raccogliere le posizioni, riportare le proposte a tutti nello stesso modo e nello stesso momento, tenere il filo con il notaio e con i tecnici per i controlli catastali e urbanistici. Senza sostituirci a nessuno: le questioni legali restano al notaio o all’avvocato, quelle fiscali al commercialista.

Documenti per arrivare al rogito

Questa è la lista da mettere insieme per arrivare al rogito senza rinvii. Conviene cominciare a raccoglierla subito, perché è la parte che fa slittare le date più spesso del previsto.

• Atto di provenienza e dichiarazione di successione presentata: i documenti che dimostrano come l’immobile è arrivato agli eredi.
• Voltura catastale eseguita, così che al catasto risultino i nomi corretti.
• Trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che di norma il notaio cura in sede di rogito.
• Visura e planimetria catastale, da confrontare con lo stato reale dei luoghi.
• APE, l’Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio per la vendita e da allegare all’atto.
• Conformità urbanistica e catastale: la verifica che la casa, com’è oggi, corrisponda a quanto risulta nei titoli edilizi e nella planimetria. È il tema dello stato legittimo dell’immobile, e per le case ereditate è il punto più critico di tutti.

Perché è il più critico: le case di famiglia sono spesso datate e hanno attraversato decenni di piccoli interventi e non sempre quei lavori sono finiti nei documenti. Chi ha ereditato, di solito, non sa nemmeno che esistano. Se una difformità emerge quando l’acquirente ha già la delibera del mutuo in mano, il rogito slitta nel migliore dei casi e salta nel peggiore. Una verifica tecnica all’inizio del percorso costa poco e vale molto.

Il mercato a Prato: cosa aspettarsi

Un dato di contesto aiuta a capire di quali ordini di grandezza stiamo parlando. Nella nostra analisi sulla valutazione degli immobili il prezzo medio richiesto a Prato risultava di 2.359 euro al metro quadro a maggio 2026, con differenze sensibili tra le zone: il quadro quartiere per quartiere è nell’articolo dedicato alla valutazione immobiliare a Prato nel 2026.

Due precisazioni rendono quel numero utile invece che fuorviante. La prima è che si tratta di un prezzo richiesto, cioè di quanto i proprietari chiedono negli annunci, non di quanto si chiude davvero al rogito: tra le due cifre c’è quasi sempre uno scarto. La seconda è che una media su una città intera dice poco su un singolo appartamento, che vale secondo zona, piano, stato di manutenzione, luminosità e classe energetica.

Il senso del dato, per chi sta leggendo, è un altro. 

Quando tre eredi hanno in testa tre numeri diversi, nessuno dei quali basato su qualcosa, la casa resta ferma per mesi a un prezzo che il mercato non riconosce, e intanto maturano IMU, spese condominiali e il sospetto reciproco che qualcuno stia rallentando di proposito. Una valutazione realistica costruita su compravendite reali non serve a vendere di meno: serve a vendere, e a smettere di litigare su un’ipotesi.

Per la stessa ragione in questo articolo non trovate previsioni su dove andranno i prezzi nei prossimi mesi. Non le facciamo perché non sono verificabili, e una decisione familiare non si prende su una previsione.

Come può aiutarti Idee & Immobili

Se avete ereditato una casa a Prato insieme ad altre persone, il lavoro che facciamo è prima di tutto questo: darvi un numero credibile da cui partire e un metodo per decidere senza rompere i rapporti.

Una valutazione professionale documentata. Un mandato unico firmato da tutti, con prezzo minimo e margini concordati. Il coordinamento con il notaio e con i tecnici per i controlli catastali e urbanistici. E un unico referente che parla con tutti gli eredi allo stesso modo e nello stesso momento.

Potete vedere come lavoriamo nella pagina dedicata a vendere casa a Prato.

Resta valido quanto detto all’inizio: non siamo un’agenzia di consulenza legale o fiscale, e per le imposte e per gli atti il riferimento sono il commercialista e il notaio. Noi ci occupiamo della casa e del dialogo tra chi la possiede.

Se vi riconoscete nella situazione dei tre fratelli dell’inizio, la domanda da cui partire è una sola: volete scoprire quanto vale davvero quella casa prima o dopo aver discusso per sei mesi su quanto vale?

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